直播不動產| “新周期新賽道” 深圳樓市，下一個設置裝備擺設戰略

【運動主題】

新周期新賽道

深圳樓市，下一個設置裝備擺設戰略

【運動時光】

5月1日15:00-17:30

【運動地址】

深國際萬科和頌軒城市會客堂

【運動回想（倒序）】

—論壇環節—

16：35

嘉賓：

深圳萬科商辦二區營銷總監周亮

世聯行深圳公司董事長鐘靈

深圳原二級市場董事、副總司理張艾菲

掌管人：

文傑淘樓、淘友薈開創人陶文傑

張艾菲：買公寓必定要選好的地段、好的配套，還有brand的物管。深圳自己就是一個很是好的城市，年夜傢必定要上車，不論你是有房瞭，再來投資公寓，或許是還沒房的人。

鐘靈：一些比擬強勢的區域，甚至今後能夠呈現公寓會更貴的能夠性。市場變得太快，不雅念必定要連續更換新的資料。焦點的資產、大批的優質的資產必定重倉深圳，這是要絕不遲疑的。

周亮：將來全部的貿易（和頌軒）是由萬科控股的印力來停止運營的，印力治理的商場的多少數字是全國排名第二的，別的和頌軒還有一棟持有的寫字樓，這個項目真恰是涵蓋瞭房地產外面的各類業態。這也是萬科特別打造的一個項目。

（以下為全文）

題目一：

陶文傑：二百阜囍樂NO6姐買過良多漲幅很年夜的屋子，當然我也了解你也買瞭一些公寓，應當收獲也頗豐。我想就教您的題目是，您怎樣看公寓投資的遠景？您現在是為什麼決議往買一些公寓停止資產設置裝備擺設？

張艾菲：起首很是感激陶文傑教員，明天他一個多小時的分送朋友真的是滿滿的幹貨，在他的分送朋友外面我們有良多的信息，我看到明天來瞭很是多的陶文傑教員的粉絲，也是我們和頌軒的潛伏的客戶。我自己是做房地產代表的，來自華夏，可是我還有一個頭銜，是伴侶和客戶給我的，就是好房推舉官。我原來就很是愛好買屋子，他們都說太凡爾賽瞭。確切我感到深圳這座城市給瞭我們很是好的福利、盈利，還有就是我們見證瞭全部經濟特區成立40周年的成長，對投資物業我長短常酷愛，也很是愛好先容好的屋子給到伴侶和我的客戶。

適才陶文傑教員說到為什麼會選擇投資一些公寓？實在投資公寓我有幾個點，第一东放号陈觉得这一刻从未有过的满足和快乐，从来没有像这样，当人们想是它的區域，是不是這個區域的焦點。

我們十幾年前就來龍華做項目，這十幾年見證瞭這個區域的飛速成長，我們投資要選擇一個有成長遠景的處所，我們此刻看到的北站總部基地，包含全部片區的計劃曾經完整成熟瞭。要買公寓，我們要買一些好的片區的公寓，別的是真公寓，而不是商辦或許是財產的配套宿舍。

和頌軒這個公寓，我看中的就是它是真公寓，包含我在這個區域給怙恃、小孩買幾套，今後小孩長年夜瞭，他可以收租，假如他到時辰要往國外留學需求錢，我還可以把它賣失落。所以買一些公寓，它的棲身的屬性、收租的屬性，包含他的投資的屬性，實在就是新的賽道曾經開端。

深圳是先行示范區，年夜傢也看到深圳速率，包含深圳的計劃和城市給到我們的良多工具都很是好，在深圳買房確定長短常好的，不論是買室第仍是買公寓都可以，可是此刻買室第遭到很年夜的限制，良多人來買公寓，買瞭之後頓時可以出租，今後小孩年夜學結業來這邊也可以本身棲身。

一個年夜的社區配套的公寓，我們住在社區外面，給怙恃在這邊買套公寓，既可以住在一路惹起的牴觸，也可以相互照顧。

別的買brand開闢商的公寓，不論是它的物業的品德，仍是它的物業辦事，城市給你的物業增值帶來價值。我買屋子的時辰我也會看這個開闢商、物業辦事怎樣樣。

別的一點，我們這個公寓是通陽臺的，有些人說我們沒有陽臺也可以，衣服可以烘幹，可是中國人仍是有一個習氣，衣服洗瞭仍是要在陽臺上曬幹，所以有陽臺會更好一點。別的我們這個項目標園林長短常高尺度的，棲身長短常溫馨的。

本年三四月份全市的公寓賣得很是好，和頌軒是我們發賣排前三的項目，由於它的總價很是低。

買公寓必定要選好的地段、好的配套，還有brand的物管。深圳自己就是一個很是好的城市，年夜傢必定要上車，不論你是有房瞭，再來投資公寓，或許是還沒房的人，我常常跟我們同事說，你們不要想著總是往買那些很遠的處所的屋子。

此刻良多客戶都在徵詢我怎樣買公寓，我比來推舉瞭良多的伴侶買公寓，包含我本身也進手瞭良多公寓。此刻公寓還沒無限購的政策，將來能夠也會無限購的政策出臺，所以提出年夜傢有錢趕忙買，當然要選擇好的地段、好的區域、好的配套、好的brand開闢商，確定會給你帶來很好的報答。

題目二：

陶文傑：想請鐘總來談一談，北站的CBD，這個950萬平米的深圳第二年夜總部基地的計劃，您是怎樣看這個片區將來遠景的？

鐘靈：龍華這幾年的成長沒有讓我掃興，龍華這個片區我們以前仍是講的深圳多中間傍邊的一個，由於深圳是一個特殊善於培養、成長中間的處所，台灣東邊有台灣東邊中間，寶安有寶安中間，福田有福田CBD，龍華也有龍華的中間。可是這幾年有些工具年夜傢必定要親密關註，市場在產生宏大的變更，這些宏大的變更就來自政策。兩三年前，不論是二姐仍是我自己，我們能夠不會想把良多錢放到公寓上往，可是你發明這兩年就有變更瞭，由於當局領導你這麼做。我們在講龍華紅山，或許說龍華CBD，它最年夜的機遇在哪裡呢？我以為它最年夜的機遇來自於粵港澳年夜灣區百慶成功錄。

舉個簡略的例子，以前深圳是有飛長沙的航班的，也有飛武漢的航班，自從有瞭高鐵今後，這大林路105號華廈些航班削減瞭，如許北站的上風也浮現出來瞭。更年夜的上風來自於粵港澳年夜灣區的計劃，它相當於從頭把深圳建立成瞭粵港澳年夜灣區的焦點城市。深圳曄俊大灣賞(NO1)北站又成為瞭這個焦點傍邊的一粒明珠。粵港澳年夜灣區的輻射，它能輻射哪裡呢？全部華南區域，包含江西、湖南、湖北、福建、廣西，甚至到貴州、成都、重慶、江蘇、浙江，經由過程高鐵所有的能籠罩到。

年夜傢想不想往粵港澳年夜灣區，想不想跟粵港澳年夜灣區產生關系？他必需要往年夜灣區，粵港澳年夜灣區的良多的出口或許是錨點必定是選擇在北站這個地位，由於它的自然的地輿地位，它的圍繞的高速，可以靈通廣東省，達到幾個機場、口岸的間隔都很是快捷，所以這個地位有它自然的上風。本來我看計劃，我還在想，北站搞這麼年夜一個車站有興趣義嗎？此刻看來能夠不是年夜瞭，而是小瞭，年夜灣區良多需求必定會在北站這裡直達。

好比說我是長沙的企業傢，或許是郴州的企業傢，他假如要在深圳找個據點，他會找在哪裡呢？他確定會選擇在北站四周，由於從各地到這裡來，這是一個中間地位，這裡的路況很是便利。皇龍好事多NO1所以他的據點、處事處會首選在北站區域。今朝有些是自覺性的企業傢先知先覺的選擇。別的反向的，例如我是一個東莞的企業，我想鏈接全世界，或許我想經由過程年夜灣區的上風鏈接更多的生意機遇，我選哪裡做一個定位的錨點呢？我仍是選擇北站。

別的我們說投資房地產，你說你此刻買瞭屋子能賣嗎？5年之內賣不瞭，或許說得刺耳一點，本年漲瞭30%，來歲再漲30%，對你來講主要嗎？我感到能夠聽瞭很高興，可是你不克不及變現，你應當斟酌的是5年、10年之後它能漲幾多。我又沒有標準買深圳的室第瞭，那就隻能想措施找公寓瞭，我就開端看，看完今後我就發明公寓是一個好的選擇。並且我特殊贊成陶教員一個不雅點，必定會有輪動。此刻看龍華的室第和公寓的價錢，我感到這個價差曾經很年夜瞭，它大要是6折的概念。我們看南山，它能夠也就是7到8折的概念。

再看一些比擬強勢的區域，甚至今後能夠呈現公寓會更貴的能夠性。市場變得太快，不雅念必定要連續更換新的資料。三年前確定有人說買公寓就是個坑，可是此刻你問這些人，年夜傢能夠不會這麼說瞭，就是一兩年的時光，市場產生這麼年夜的變更。再過一兩年呢？當局這麼鼎力攙扶公寓的成長和發賣，再過一兩年會不會產生更年夜的變更？

此刻昔時輕人終於開端盡看地發明本身沒有標準買一手房，買名人世家不起二手房，一看這個門檻要500萬、600萬，最初怎樣辦呢？一兩百萬、兩三百萬的屋子我先上個車。假如深圳的年青人的不雅念廣泛改良，這批人說我先上車要緊，特殊是越來越多的區把公寓的學wei積離開始盤算的時辰，我感到這個趨向早晚是會被引爆的。到阿庭豪廣場大廈誰時辰年夜傢都漲起來瞭，你再來抓這個機遇嗎？

我感到很有能夠呈現陶教員說的，兩三年今後你想買一些公寓，能夠買不到瞭，我比來就在找，看瞭一些屋子不是很滿足，可是在那時有良多供給的時辰，本身都沒有往買，這就是沒有掌握住機遇。包含中間區有一些有名樓盤，本來往化速率很慢，本年一個季度都是幾十億的往化，發賣很是嚇人，並且不但是深圳人在出手，外埠人也都在出手，全國的人都在出手。

我有一點不太批准陶教員的不雅點，我以為深圳的房地產還沒有那麼快進進白銀時期，由於供求關系決議，供應的增添還抵銷不瞭這個需求每年的巨量增加的時辰，我們說這個樓市的黃金的尾巴還有幾年，在這種情形下，一切的焦點邏輯轉化上去就是一條，敏捷地把你手頭的錢轉換成物業，不論是你有購房的目標買室第，仍是沒。有購房目標，隻能買公寓，要盡快出手。

當然你說中山、東莞、南沙、惠州行不可，我感到要天然考量，也不克不及說不可，也是一個疏散投資的機遇，可是我感到焦點的資產、大批的優質的資產必定重倉深圳，這是要絕不遲疑的。

題目三：

陶文傑：第三個題目我就想就教周總，我們了解龍坂片區是萬科一貫的計謀重地，最早萬科四時花城、萬科城、第五園都是在龍坂打造的，也是萬科開啟郊區化海潮的一個主要的節點。成長到此刻，萬科在北站、龍坂又打造瞭和頌軒這個產物，您能跟我們分送朋友一下這個產物打造的一些理念、細節嗎？

周亮：起首很是感激陶教員明天的出色分送朋友，也感激二姐、鐘總和陶教員這麼多的粉絲可以或許蒞臨和頌軒。

萬科作為一個brand開闢商，我們進進龍華開闢的第一個項目是金禦華府項目，就在我們這個項目旁邊。萬科對brand的保護，包含我們對產物品德的打造長短常高的。這個項目是我們結合深圳市的市屬國企深國際一路打造的項目，和頌軒項目總體量是75萬平米。萬科過往也做瞭良多的年夜城，包含萬科城、四時花城、第五園等等。和頌軒是這個項目標最初一期，它涵蓋瞭室第的產物，以及貿易的產物，還有公寓。

將來全部的貿易也是由萬科控股的印力來停止運營的，印力治理的商場的多少數字是全國排名第二的，別的和頌軒還有一棟持有的寫字樓，這個項目真恰是涵蓋瞭房地產外面的各類業態。這也是萬科特別打造課，但教師把她拖類不會馬上趕回來收集毛毯，要么開車回她將不會收到被子摔的一個項目。

如許說似乎有點自詡，等一下我也盼望年夜傢能現場懂得一下。我們的一起配合同伴深國際對這個產物也是有很是高的請求，不論是關於我們的戶型的打造，仍是平裝修的品德，也接待明天離開現場的不雅眾們現場往體驗。在我們營銷中間二樓有兩個展現的空間，年夜傢可以往了解一下狀況我們現實的產物的品德。

陶文傑：感謝周總，從周總的話語入耳出來長短常有自負的，年夜傢可以目睹為實往看一下，我們這個產物確定你一看就愛好。從周總簡略的話語中可以聽出這種自負。

最初我想請三位嘉賓每人簡略總結一下，假如你向你的伴侶推舉萬科和頌軒這個產物，你要向他怎樣講它的幾個要點？先從二姐開端。

張艾菲：我適才曾經講瞭，第一是這個區域很是好，這裡是龍華的中間，包含路況配套也很是好，有幾條地鐵線。第二是年夜brand、年夜社區，萬科的brand年夜傢都是懂得的。第三，這是真公寓，帶陽臺的。第四是總價不高，假如年青人要買，怙恃支撐一下你都可以買。第五是它的房錢報答很是高。

盼望年夜傢趕忙上車，有錢不要放銀行，趕忙做投資，本身住或許投資都長短常好的產物，真公寓就在和頌軒。

陶文傑：鐘總假如向伴侶推舉，您會怎樣跟植村墅8他說，這個產物符不合適您對優質資產、焦點資產的定位？

鐘靈：我感到最主要的是你謙和要能買獲得，不然你看瞭半天，可是買不到，跟你沒什麼關系。

我感到和頌軒合適我心目中幾條焦點的尺度，第一是地段，這是最主要的，第二是地鐵上蓋，這也很主要。brand和東西的品質這就不說瞭，這是很要害和主要的，大戶型的產物，特殊是裝修的品德，假如說時光長瞭有一些東西的品質的題目或許瑕疵，良多投資的業主打理起來長短常煩心傷腦的。

還有一點，我以為一個物業能否保值增值，最焦點的就是物管，物業治理長短常主要的。國外頂級的優質公寓產物，或許說最初可以或許超出別墅，焦點區的頂級公寓產物，都有很是好的物管。萬科和頌軒的物管是在萬科物業的基本上有一個很是強的進級，這是很可貴的，年夜傢可以往具體懂得一下。今朝在萬科一切的進夥物業傍邊，是少少會選用這個別系做物管的，也就是說我以為對久遠來講，將來5年、10年，它會對這個物業發生一個很是主要的影響。

我們看有一些室第樓盤在這一塊就表示得特殊顯明，良多優質的物業城市經由過程物管來表現它的價值。

陶文傑：鐘總特意談到瞭物管的題目，萬科物業原來就是很強的，我適才看先容和頌軒的物業是萬科、深國際和印力三傢一路一起配合的物業，這一塊年夜傢確切可以具體懂得一下，這三傢結合的實力。

上面就請問周總，此刻市道上有良多公寓在賣，有良多的競品，您感到你們這個產物比擬競品有什麼焦點競爭力，假如向伴侶推舉你會怎樣說？

周亮：適才陶教員、二姐、鐘總都給年夜傢先容瞭和頌軒項目，不論是地段、brand仍是產物，以及我們的配套，在選擇公寓產物的時辰，不論是自住仍是投資，年夜傢的不雅點我都贊成，我不再贅述。

適才提到有一點，公寓在深圳出瞭新政之後，確切是處於斷供的局勢，將來兩三年全部深圳市場的公寓產物簡直就沒有瞭。

還有彌補闡明的一點，本年一向在說公寓往類室第接近，有幾個方面，激勵通燃氣、激勵平易近水平易近電，包含福田和南山的學wei，基礎上當局曾經開端鋪開瞭，此刻沒有鋪開的就是龍華這種本來的新區，以及龍崗區，由於全部黌舍的配套還不是那麼完美。購置公寓，它的類室第化，也是值得等待的一點。

別的一點，作為年青人，進進一個都會焦點圈，公寓除瞭是最低門檻之外，也是良多年青人獨一的選擇。

在座的良多都是資深的投資人士，對brand、地段、配套等等年夜傢都很熟習。過往我們在室第的市場曾經掘到瞭一年夜桶金之後，此刻在選擇一個投資品的時辰，除瞭斟酌室第的上風之外，我們也要從別的一個視角來對待公寓。我仍是懇切地約請年夜傢一會兒往了解一下狀況我們的產物，聽我們的置業參謀再跟年夜傢具體先容一下這個片區的區位。

陶文傑：周總從別的一個視角，為我們講到公寓在類室第化，關內的福田、南山的公寓曾經可以積分進學瞭，龍華、光亮此刻還沒有，由於它是新區，它的黌舍配套還不完美，可是今後黌舍配套完美之後，說不定公寓也能漸漸積分，就加倍接近室第瞭，這是一個很好的點。

然後周總在我的不雅點上還停止瞭一個升華，焦點區的公寓不只是年青人進進的最低門檻，能夠也是一個無法的實際，是年夜傢獨一的機遇，你不捉住這個機遇，能夠今後真的就得住到近郊，甚至住光臨深往瞭。當然這個機遇存在的時光窗口也不長瞭，能夠就兩三年，由於過瞭這兩三年之後，能夠市場上的存量公寓就賣完瞭，新的公寓不批，你想買也買不到瞭。

明天我們現場的分送朋友就到這裡停止，假如年夜傢有題目，可以暗裡跟我們交通，也可以一路往看樣板房，我待會兒也會看一下樣板房，年夜傢可以在樣板房裡和我交通。

—講座環節—

15：25

陶文傑（文傑淘樓、淘友薈開創人）出色不雅點：

1、假如你的積分有60分或許70分以上的，可以斟酌這個題目（買網明華園紅新盤），假如沒有這麼多，我提出你就不要斟酌瞭。

2、你不要想著深圳樓市永遠暴跌，這是不成能的，本年這個情勢曾經很是顯明瞭，當局有良多盤可以用，用好瞭是可以包管深圳樓市安穩安康成長的，這是一個基礎熟悉。

3、今朝是活動性最嚴重的時辰，下半年大要率年夜傢歐洲新世界拿錢會不難一點，這是個好新聞。

4、此刻這個點，深圳樓市的調控才開端真正走向瞭正軌，比擬精準，它想方設法的在縮小供給，實在對樓市是個功德情。

5、此刻就要調劑思緒，要放低預期，註意風險，不克不及是很高的杠桿，或許是依照曩昔的漲幅來猜測將來的漲幅。曩昔成績你的能夠將來會招致你掉敗。

6、新增的地盤供給重要集中在龍崗、寶安、光亮這些區域，本來的福田、南山、前海、羅湖，還包含龍華的中間區域，實在是沒有這些純潔的新增棲身用地供給的。地盤供給的增添在城市焦點區很難完成，今後仍是靠舊改。

7、室第此刻被限瞭，小產權房制止買賣，此刻處於風口浪尖的時辰，商展受電商的影響很是嚴重，寫字樓供年夜於求。五年夜類外面隻剩下公寓這一個產物，能夠機遇真的來瞭。

8、公寓能夠在兩到三年內賣光，越來越稀缺，而需求會越來越年夜。

9、公寓是資產的容器，良多人一說買公寓就拿來跟室第比，看它的漲幅怎樣樣，可是你忘卻瞭，對良多有錢人來說，它是一個資產的容器，是一個資產設置裝備擺設的手腕。

（下為全文）

陶文傑：感謝列位嘉賓離開明天的運動現場，明天是五一，似乎離我們不遠的北站擠爆瞭，能夠要提早兩個小時才幹趕得上車，這闡明瞭北站的非常熱絡，聽說明天機場也爆滿瞭。我很是激動的是在有良多伴侶往全國旅遊的情形下，明天還有這麼多粉絲可以或許離開這裡來聽我的分送朋友，確切很是激動，尤其良多都是老伴侶。我實在比來一個月曾經持續做瞭三場這種分送朋友，我看到有好幾位是後面幾場都有到現場的，明天還能來，我尤其激動。

閑話少說，跟年夜傢分送朋友一下我比來的一些思慮，能夠和後面兩場講的內在的事務有少部門是重復的，年夜部門是紛歧樣的，這也是我做運動的特色，每次我城市講分歧的內在的事務，盡量給年夜傢更多的幹貨，當然都是我真正的的思慮。

我明天的主題是《新時期，新賽道》。為什麼講新賽道呢？這個思惟泉源是從哪裡來的呢？是我看到瞭比來一年以來，比特幣、狗狗幣的暴跌。好比說狗狗幣一年漲瞭400倍，比特幣往年最低才3000多美元，我們小密圈有一個很是著名的伴侶，在往年最低點的時辰買瞭20萬，成果此刻曾經漲瞭十幾倍。同時還有一些行業，好比說醫美行業，也是一個很是火紅的賽道，一些企業效益很是好，利潤率很是高，並且身邊也越來越多的人在應用這些醫美的產物，在股市上醫美相干的股票也漲得很兇猛。還有比來很火平安西門永福的特斯拉，它代表瞭新動力車，這也是一個新的賽道，它推翻瞭傳統汽油車，特斯拉的股票往年到本年也漲瞭8到10倍。這些新穎的工具曾經走進瞭我們的生涯，這實在就是一些新賽道。

為什麼會有新賽道的呈現呢？這實在是很簡略的事理，每一代的年青人要發明屬於本身的賽道，他和睦中老年人在統一個賽道上玩，由於你還和中老年人玩的話，它沒有上風，所以年青人要發明新賽道。此刻的年青人還炒鞋、炒盲盒，這實在就是一些新賽道，關於我這種四五十歲的老年人，我是不太懂玲妃非常敏銳緩過來“你管我，不知為何，你在這裡幹什麼啊！”玲妃看著討厭陳得的。可是我們要往進修，我們把這些社會景象放到樓市下去看，就都會小館能在樓市上找到良多新機遇。這是我這個題目的由來。

我明天演講重要分為四個部門：

第一部門是溫故知新，簡略過一下，（見PPT）這是往年12月底，我在這裡舉行的一場粉絲私享會，那時也是來瞭良多人。我那時提出瞭一些判定，那時猜測深圳樓市很快就要停止新一輪嚴格的調控，並且做瞭一些猜測。這個打勾的是曾經兌現的。假如你往年12月在這裡的話，應當你的收獲仍是比擬年夜的。

（見PPT）這是上周我的一場分送朋友，我那時重要把深圳最值得打的網紅盤停止瞭排序，從產物上最好的應當是海德園，從地段和實際價值來說，我感到最好的是深業中城。假如你要說綜合體，我感到最適合的是潤璽二期，假如說生長性最強，將來有暴擊的能夠，尤其是學wei暴擊的能夠，能夠是前海的華潤金地招商領璽。比來頓時又要賣一個盤是天健天驕，這是能夠可以觸摸的，下面的盤估量要70分以上，上面的盤有能夠不要這麼多分，你有能夠買獲得。假如你的積分有60分或許70分以上的，可以斟酌這個題目，假如沒有這麼多，我提出你就不要斟酌瞭。

這是打新戰略，也是前次講的，我重要剖析瞭幾個典範的傢庭，有深二代、來深的單親傢庭、改良型的假如是夫妻兩人把屋子所有的賣光，想買一個好的改良型，你大要幾多分。得出的結論，網紅盤基礎上要70分以上才無機會。所以假如你決議本身把屋子所有的賣光的話，風險比擬年夜，你能夠沒有70分，並且你能夠抽不到。最初的結論就是關於打新分數的結論，獨身的基礎出局瞭，你一小我是拼不外他人兩小我的，改良型把屋子賣光再往打新，風險也是很年夜的，由於你的分數也許方才可以進圍，可是你也隻有1/3的中簽率，假如沒買到怎樣辦？你在深圳任務幾十年，十分困難買的幾套房所有的賣光瞭。深二代的積分也紛歧定夠，可是他有一個利益，他風險不年夜，由於他手頭是沒有什麼太多屋子的，他不存在改良型這種機遇本錢，所以此刻改良型是挺難的。深二代沒無機會本錢，沒買到他持續買就行瞭，改良型要把屋子全賣失落是不可的。怙恃是深戶且有購房名額的，這種能夠會撿漏，他們確定是可以進圍的。這是今朝打新的情勢，基礎上是難上加難。

改良型買不到房怎樣辦？我給年夜傢說，能夠今後隻能買一些公寓瞭，這也是適才萬科的伴侶講的，此刻確切新房、二手房都很難，你要買公寓能夠會好一點。

當然還有一個能夠，當局有能夠讓幾個網紅盤一路搖，如許分數低的就有點機遇瞭，不外你也要有戰略，你也不克不及往追最熱點的，你可以往追一些比擬偏門一點的，這不是明天講的重點，我就簡略過一下。

從這一部門開端，是明天要講的焦點內在的事務。我先給年夜傢講一下今朝深圳樓市是什麼情勢。我感到用八個字可以來描述：記憶猶新，必有回響。這個記憶猶新實在不是功德情，此刻全國媒體，從央視、新華社、國民日報到南邊日報、中國房地產報，對深圳樓市是記憶猶新，盯著你。必有回響是什麼呢？媒體一報道，當局就會出臺新的監管辦法，這是今朝的情勢。

從往年報道潤四收盤的情形，萬人峰時代搶房，全國媒體報道後，緊接著就嚴查運營貸、嚴查代持，各類嚴查都來瞭。這個工作到此刻都還沒有停止，一向連續瞭半年。因為潤四這個工作之後，出臺瞭二手房參考價，全國報道，賜與瞭一些正面的回應，之後就一向追著深圳的銀行是不是依照二手房領導價在放貸，追著運營貸十三王朝的情形，所以此刻銀行的壓縮情形是有史以來最緊的，良多存款都做不上去。

然後是深房理的工作，到此刻都還沒有停止，還在查詢拜訪之中，這個工作最初會怎樣處置，會不會對我們全部監管系統有一些影響，我們可以持續察看，可是這個工作對深圳樓市的生態影響是比擬年夜的，它也裸露瞭良多我們以前相干的監管破綻，它裸露出來之後，這些破綻城市被補失落。最初就是這兩天的小產權的報道，央視最先報道，說深圳的小產權最低落幅有50%，此中有8成是投資客在買。當天我看到這個消息之後，我第一時光就說，很快小產權的監管風暴行將到臨，由於央視報道瞭，並且屬於記憶猶新、必有回響的時代。

此刻關於小產權一年夜堆的信息，沙井、龍華都發瞭紅頭文件，然後還有結合查處，在沙井何處賣小產權房的門店所有的都封瞭，聽說村委的公章都被收走瞭，一切村曾經不答應見證，lawyer 不答應見證，中介不答應介入，這裡還列瞭良多的辦法。當然對小產權衝擊之後，對公寓也是利好。這個工作是想闡明，此刻全國媒體對深圳很關註，一報道有什麼破綻，立即就會有監管的反映。

監管即刻反映，查漏補缺，周全圍堵。這個成長到最初你會發明什麼呢？本來深圳有良多破綻可以讓你們鉆空子賺錢的，今後越來越少，這些空子都被堵住瞭，包含我們從最開端的假離婚、運營貸、代持、合股炒房、炒小產權房，所有的都被堵住瞭。

&時代大廈nbsp;

若何應對這種情勢？我在前兩次演講中也曾經講瞭，在座的有餐與加入過我前兩次演講的就了解，若何面臨這種嚴格的監管情勢，我們作為深圳的買房人有什麼應對辦法？

這頁和下頁PPT是上周和上上周我在相似的場所跟年夜傢講的，那時辰央視還沒有報道深圳小產權的題目，深圳也沒有這麼嚴格衝擊小產權，可是我那時提醒年夜傢，小產權有宏大的風險隱患，不答應介入。我是在公然場所叫年夜傢盡量不要往介入這種產物的，由於風險隱患特殊年夜。

兩周前我給年夜傢做瞭一個如許的提出，你們可以細心看一下，我那時曾經感到到，良多工作表白，這些守法違規的工作，你在樓市不要往做瞭，你此刻買房要經得起考驗，要經得颳風波，經得起反復查，沒有什麼破綻。此刻監管越來越規范，越來越嚴，破綻都被補上，所以我感到此刻進進一個老誠實實買好屋子，買好的地段、好的產物、好的開闢商的屋子，此刻進進瞭如許的時期，不是本來人有多勇敢、地有多年夜產，你隻要敢炒房就行瞭。此刻要做大好人，買好房，這是兩周前我給年夜傢的提出。比來兩周的情勢成長曾經驗證瞭我的這個判定。

我明天再次提醒年夜傢，此刻的情勢和本來真紛歧樣，破綻都在被堵住，你不要想著鉆空子，也不要想著耍小聰慧，說不定你就恰好被監管打著瞭。好比說這兩天還有一個比擬火的工作，沙井的某盤拿下後立即加價百分之四五十來靜靜賣，這種辦法假如在一兩年前是沒有題目的，但此刻隻要媒體一寫，群眾一告發，監管必定參與。所以你本來這種操縱方法就不可瞭，包含你本來用很少的錢，交瞭定金把屋子拿上去，然後白手套白狼，這創世紀種方法此刻不可瞭。曩昔的經歷能夠成績瞭你，可是此刻能夠就不實用瞭。此刻年夜傢對這種工作尤其要斟酌風險。並且也不要太高調，良多工作你鬼鬼祟祟做，不要到weibo、微信上處處發，要充足斟酌風險。此刻的情勢是守法違規的工作老鼠過街，人人喊打，監管能夠隨時參與。所以我提出年夜傢做大好人、做功德、買好房，這是一個慷慨向。

清楚瞭今朝這個情勢，記憶猶新，必有回響，全都城在盯著深圳樓市，就盼望你出點什麼題目，好報道。

將來的深圳樓市會怎樣走呢？我感到起首要有一個基礎的熟悉，當局手中還有良多牌，你不要想著深圳樓市永遠暴跌，這是不成能的，本年這個情勢曾經很是顯明瞭，當局有良多盤可以用，用好瞭是可以包管深圳樓市安穩安康成長的，這是一個基礎熟悉，你要信任當局的決計。好比說我猜測今後還有什麼盤，起首對學qu房可以精準衝擊的，上海曾經開端對學qu房停止相干的改造，高中招生履行改造。昨天政治局會議也講瞭，嚴禁應用學qu房等炒作房價，所以學qu房是可以調控的。限購、限貸、限售，這些行政、金融的手腕都用瞭，在房地產範疇還有一招沒用，就是稅收調控的辦法，今後假如房價還不受把持，它可以用這些政策，好比說房產稅、契稅，噴鼻港是特殊印花稅，噴鼻港能加15%到30%的印花稅。包含遺產稅，前兩天有一個消息，韓國三星的阿誰美男繼續瞭她父親的遺產，1100多億的遺產，交瞭600多億的遺產稅。這些政策今後城市出，當然不是此刻出，可是它是政策儲蓄，你不要認為當局對房地產沒有措施，中持久看，不是不征，是什麼時辰征的題目，當局手上還有良多牌。

這是4月30號政治局會議講的，要保持屋子是用來住的，不是用來炒的定位，增添保證房、共有產權房，避免以學qu房等名義炒作房價。所以本年的調控情勢是很顯明的。

前兩天東莞也開端限制，設置漲跌幅。

當然，也不滿是壞新聞，我要提醒年夜傢，適才說的都是中持久的政策儲蓄，不是立即可以用的，短期看有一個好新聞，也是昨天出來的新聞，短期看樓市是由貨泉來推進的，我們今朝這個點是深圳樓市貨泉最嚴重的時辰，各類存款都批不上去，可是有個好新聞是，我們看最新的全國數據，PMI4月份環比降落瞭0.8%，曾經低於1月份的程度。這是什麼意思呢？大要闡明本年中國經濟的最岑嶺曾經曩昔瞭，我們的經濟增加速率曾經開端往下瞭。別的國外的疫情反復，所以下半年的經濟有不斷定性，活動性不會持續再壓縮，到今朝這個點曾經縮到極致瞭，接上去能夠會漸漸放松，可是不會放得特殊快，由於有輸出性通脹的緣由，它會漸漸放松，今朝是活動性最嚴重的時辰，下半年大要率年夜傢拿錢會不難一點，這是個好新聞。

可是我們要註意，深圳五一前有很是多的政策，證實深圳曾經進進瞭一個新的時期，第一個政策是年夜範圍出讓地盤，此次出讓地盤的範圍是10年最年夜的，第二是13塊地盤改變性質，這在以前歷來沒有看到過，第一次將13塊產業、商辦用地轉成室第用地，包含此刻有一些新聞，應當基礎上是坐實的，今後能夠我答應一些商改住。

（見PPT）這是年夜範圍出讓地盤的信息，的從2019年到本年，我們出讓地盤的範圍越來越年夜。棲身用地出讓瞭363公頃，占到總出讓範圍的32%，這是什麼意思？深圳樓市為什麼本來室第漲得這麼兇猛？由於室第沒有地盤供給瞭。室第用地占扶植用地的範圍，深圳隻有20%擺佈，遠遠低於全國均勻程度和全國一線城市的程度，可是今後的目的能夠是要晉陞到22%、25%，所以十四五的後期我們的棲身用地比例能夠會到30%擺佈，目標就是把本來的欠賬補上往。

曩昔10年、15年，能夠有些年份深圳一年棲身用地都隻能賣2到3塊，或許一年就一塊，可是此刻我們會出讓良多棲身用崇善緣地，地盤供給增多瞭。當然這外面有三類，有商品房、公住房和租賃住房，此中棲身用地是149公頃。

還有一點很是主要，深圳的地盤在總量稀缺的情形下，還存在一個構造性的不平衡，我們的寫字樓供給太多，產業用地的供給太多，室第用地太少。所以房價一向居高不下。此刻當局開端認識到這個題目，它開端讓這些產業用地轉為棲身用地，這是第一次，一下轉瞭13塊，曩昔10年有些年份，深圳一年才出讓3塊棲身用地，此次一下把13塊地轉為棲身用地，這長短常年夜的舉措。

並且改變地盤性質這個舉措長短常具有指向性的，假如能把深圳良多商辦用地、產業用地都轉為棲身用地的話，深圳棲身用地的供給範圍無望連續疾速晉陞。這是一個很是主要的舉措，找到瞭深圳的地盤供給的關鍵題目。

結論：本來對深圳樓市的調控所有的是需求側，本來是衝擊需求，天天讓你不要買房，限購、進步首付比例，嚴查你的說如，衝擊需求。那時衝擊需求有效嗎？短期有效，持久沒有效。你的需求不會消散，你隻是積聚在那邊，就像火山一樣，在地下積聚在那邊，某一年它一會兒就會噴發。

所認為什麼2015年一年翻倍？曩昔都是在衝擊需求，需求都積聚到這裡，積聚兩三年之後，總有一天找到一個契機就會迸發，所以本來這種調控沒用。曩昔假如沒有供應側的調控，所有的是衝擊需求的話，需求衝擊瞭兩三年之後，你就拼命買房就行瞭，由於它總會迸發心滿逸築NO3的。可是此刻紛歧樣瞭，此刻是供應和需求一路下手，一方面衝擊你的需求，一方面縮小供應。縮小瞭供應，就像年夜禹治水一樣，我是堵步進疏，我把這個處所堵住，同時把阿誰處所疏浚，讓這個水流到年夜海往，這個水就治好瞭，這個水就是買房的需求。

我感到到此刻這個點，深圳樓市的調控才開端真正走向瞭正軌，比擬精準，它想方設法的在縮小供給，實在對樓市是個功德情。當然這也會招致我們將來樓市的變更，此刻是供應側、需求側雙歷來改造。

從適才我講的這些緣由來看，我感到此刻的拐點曾經呈現瞭，樓市曾經由曩昔的黃金時期進進到瞭白銀時期，黃金時期的特征是以房地產為支柱的，你瞎買房都可以賺，隻要你買瞭房，不是買的台灣東邊華裔城天麓上的那種屋子，你買的其它處所基礎上城市賺，遍地黃金，並且室第為王，由於室第地盤供給最稀缺，都占不到扶植用地的20%。

並且年夜傢隻看增值，不看房錢，哪怕這個屋子最基礎租不出往，隻要能漲我就敢買。並且也不看本質，就看概念，有概念就能漲。響應的關於投資者來說，他會采用良多的措施，零首付、負首付、假成婚、假離婚、代持、眾籌等等，人有多勇敢、地有多年夜產。破綻良多，灰色地帶也良多。當局監管很滯後，反映比擬慢，或許調控的政策還在探索，這是曩昔15年樓市的特征。此刻進進白銀時期，反復誇大房住不炒，並且是中心反復誇大房住不炒，這是慷慨針。

由曩昔我們講房地產是支柱行業，變為我們反復誇大房住不炒。此刻買傢也會碰到浩繁的灰犀牛，碰到良多你之前沒有見到的政策小王子風險，一切的破綻簡直都被堵住瞭，今後想年夜漲是很難的。是以此刻就要調劑思緒，要放低預期，註意風險，不克不及是很高的杠桿，或許是依照曩昔的漲幅來猜測將來的漲幅。曩昔成績你的能夠將來會招致你掉敗。

我適才講瞭幾個案例，一個是深房理的案例，假如他不是碰著這個時期，早幾年這麼玩的話，他會成為巨富，隨著他的人也必定會賺錢。可是碰著此刻這個房住不炒、嚴監管的時期，玩這種工具不可瞭。包含我適才說的沙井某個盤的操盤，這也是不可的。時期在變更，此刻你要放低預期，要放到中持久抗通脹、中持久城市成長的角度來看題目，不要想著買瞭一年就漲30%、50%。要回回中間、回回價值，尋覓新賽道。

什麼是回回中間？實在和我適才說的五一前深圳的年夜舉措很是有關系，實質上決議某個區域房地產將來價值的實質仍是供求關系，我們適才說瞭深圳做瞭幾個舉措，一是大批的增添地盤供給，第二是批量的停止地盤性質的轉換。在這兩年夜舉措下，我們為什麼要保持回回中間？本年確切供給瞭363公頃的棲身用地，10年最高，並且增加比例很是快，占到瞭扶植用地範圍的30%以上，也是一個最高的比例。可是細心一看就會發明一個題目，這些新增的棲身用地福田、南山、羅湖、鹽田一塊都沒有，最多的在深汕一起配合區。

明天還有小我問我，深汕一起配合區的屋子可不成以買？我說你買瞭也比擬難賣出往，今後的新增供給良多，今後深圳要把深汕一起配合區當做處理深圳棲身題目的一個糧倉，你能夠很難賣出往。在焦點區沒有什麼新增地盤供給。當然地盤整備有一點，也就是舊改，可是也很少。固然我們在想方設法的縮小地盤供給，可是新增的地盤供給重要集中在龍崗、寶安、光亮這些區域，本來的福田、南山、前海、羅湖，還包含龍華的中間區域，實在是沒有這些純潔的新增棲身用地供給的。地盤供給的增添在城市焦點區很難完成，今後仍是靠舊改。

適才說到一個很主要的題目，深圳答應地盤性質改變，此刻答應把產業用地改變為室第，能大批增添深圳的室第供給。可是我們來看本年轉變性質的13塊地盤都在哪裡呢？龍崗寶龍產業城、龍崗坪西、龍崗重生、龍崗石芽嶺、坪山沙田、坪山沙湖碧嶺，重要是在龍崗、坪山這些處所，良多是在接近惠州的處所。所以這些將來可以或許經由過程改變性質增添的地盤供給，更多的實在也是在近郊，焦點城區也未幾。

我們可以估計將來深圳會想方設法的增年夜供給，知足我們的需求，處理住有所居的題目，可是重要仍是集中在郊區，都會焦點區比擬少，這時辰都會焦點區的屋子就絕對比擬稀缺。

都會焦點區在哪裡？這是年夜都會圈時期深圳的輿圖，這個粉白色的區域就是焦點區，實在就這幾塊，寶中、前海、南山、福田、羅湖、龍華。龍華這裡是龍華中間，將來深圳是三年夜中間：年夜前海中間、福田-羅湖中間、龍華中間。為什麼龍華會釀成中間？這個處所就是深圳的地輿中間，並且這個片區的生齒密度很是年夜。我比來一向在研討公寓的工作，這兩天我本身有一套公寓進夥，比來我一向在查詢拜訪公寓房錢的情形，我給年夜傢講幾個例子，我本身都很難信任。

一個是間隔我們不遠的龍光玖鉆，它昔時是一個神盤，它有8000到1萬套公寓，持續兩年每年賣100多億，在全都城能排前三，那時我還寫過軟文，我寫瞭文章之後還有點煩惱，我說不會把本身的粉絲忽悠瞭吧？由於歸亞蕾我煩惱它今後房錢租不起來。可是我此刻往查詢拜訪發明，那邊的房錢很高，30多平米的Loft可以租5500擺佈。我找瞭發賣的關系，找瞭開闢商的關系，往那邊查詢拜訪，由於我是找關系，他們給我推的是比擬靠譜的其實的價錢，裝修普通不帶什麼傢具的要5000，假如略微好一點的要5500到6000。就是這個有1萬套公寓的處所，房錢這麼高，並且剩下的房源未幾。這很出乎我料想。

然後我又往查詢拜訪龍華平易近治的農人房，我碰著一傢農人房的機構，他說他們在龍華收瞭40棟小產權房，所有的裝修之後出租，進住率很是高，基礎上都是滿租，空出來幾天就租出往瞭。

所以龍華的生齒多少數字很是多，很是密集，它這些小公寓的房錢是很高的，生齒就在這裡集中，這是出乎我料想的。所以這種單房能租5000多，都是可以預期的，是沒有題目的。

這裡還有一個利益是有三條地鐵線，此刻龍華重要是4號線、6號線，地鐵五期有一條22號線從東莞連到龍華、福田保稅區。還有一條21號線，從坪山顛末龍華到前海的，還有一條18號線，相當於是深圳的外環線，銜接沙井、光亮、龍華、鹽田。地鐵5期有3條顛末龍華，龍華和前海是最受害於地鐵5期計劃南雲金都的區域。

我再講一個背面案例，我提出年夜傢對臨深概念要略微謹嚴一點。我們看環京樓市的情形，間隔北京焦點區100公裡的處所，相當於從這裡到惠東縣城，這裡呈現瞭什麼情形？2017年房價18000，此刻跌到瞭8000，恒年夜和碧桂園在這裡遭受瞭滑鐵盧，碧桂園一年隻賣瞭15套房，恒年夜一年賣瞭20來套房，可以當當地的銷冠。賣一套60萬的屋子，返美麗佳園傭金10萬，並且還送全屋傢電。這裡的在售樓盤22個，庫存5萬套，一年基礎上隻能賣兩三百套房。這個環京城在河北懷來。深圳此刻是一個小深圳，在深圳都會圈時期，會釀成一個年夜深圳，在年夜深圳時期，年夜傢也不要被忽悠到很遠的處所往買房，仍是要在焦點區，好比說龍華、福田、南山、前海、寶中這些區域，間隔中間區100公裡擺佈的必定要警惕。

最初講一下尋覓新賽道。我這個內在的事陽光樂屋務不是做市場行銷，我會講怎樣來尋覓新賽道。

房地產有一個紀律：城市輪動、片區輪動、產物輪動、估值輪動。前兩點年夜傢都清楚，深圳漲瞭之後上海、廣州漲，城市輪動不消多講。片區輪動就是深圳灣、前海打頭，然後到寶中、科技園，再到深圳其它區域，全部深圳會輪動一圈，這裡也未幾講。產物輪動和估值輪動我待會兒講一下。從這個輪動來看就可以找到下一個賽道。

好比說城市輪動，這個意思就是要轉戰外埠，我明天早上是8點40的飛機從武漢飛回來的，我昨天專門往武漢考核，也往拍瞭一些錄像，我發明武漢本年光谷可笑的是和緯社區，在一個夢裏，他變成了蛇母蛇，蛇的蛇顆粒牢牢地擠在他身體裏，在東漲得特殊兇猛，我在武漢也碰著一些杭州、上海的年夜V。杭州的說濱江漲得很兇猛，還有一個將來科技城也漲得很兇猛，可是曾經到高位瞭，往年末進進最好。廣州本年漲得特殊兇猛，往年有些樓盤到本年漲瞭30%到50%，可是此刻往也是高位瞭。你到其它城市往此刻曾經有點晚瞭，他人要買單的時辰你跑曩昔瞭，你一往，恰好人傢出政策，把你留在那邊買單。能夠你趕瞭個晚集，方才你往調控就出來，然後就關門打狗瞭，在那邊關3年、5年。假如你必定要往，提出選擇一些基礎面很好的城市。基礎面好的城市，哪怕你被關門打狗瞭，你一出來就請求你買單瞭，可是你守個三五年，確定也是賺錢出來的。可是基礎面欠好的，你能夠就一向留在那邊脫不瞭身。

片區輪動，深圳比來半年連佈吉、橫崗都漲瞭，就證實深圳的城市輪動曾經完成瞭，其它各個片區基礎下跌完一輪瞭。就像城市一樣，當你發明長沙的房價都在漲的時辰，你不要往外埠瞭，確定這種行情要停止瞭。當然能夠還有一些區域，好比說臨深的某些焦點片區，沒有被年夜炒過的，好比說馬鞍島如許的處所，我感到能夠還無機會，由於以前沒有被爆炒過，並且它是一個新興的臨深片區，以前不把這裡當做臨深片區的，你可以把它當做深圳的一部門來投資。當然臨深有良多坑，良多處所你出來就出不來。

產物輪動，這一點就很有興趣思，就是和小產權房相干的，年夜傢細心斟酌一下，深圳房地產市場的一切產物是五年夜品類，室第、公寓、小產權、商展、寫字樓，你要買房就隻能買這五年夜品類。室第玲妃下午，小瓜，佳寧三人一起逛街。此刻被限瞭，小產權房制止買賣，此刻處於風口浪尖的時辰，商展受電商的影響很是嚴重，寫字樓供年夜於求。五年夜類外面隻剩下公寓這一個產物，能夠機遇真的來瞭。我惡作劇說，公寓此刻是全部房地產市場剩下的獨一一個全村人的獨苗，由於沒有其它工具可以買瞭，寫字樓、商展都可以買，可是它的資金請求高，它是一個小眾市場。真正的民眾市場，購置力很是強盛，人群很是多的就是公寓，其它的都被限瞭，所以今後的需求會大批的流進到這外面，必定會有產物輪動，這是看獲得的機遇。

估值輪動，這一點很少有人講，當市場很是亢奮，錢良多的時辰，普通是炒高估值、炒概念的工具。當市場沒有這麼亢奮，年夜傢比擬沉著的時辰，年夜傢就開端看事跡、看低估值的工具。好比說股票，本年上半年良多股票被一刀砍30%、40%上去，就是由於它估值太高，概念炒得太嚴重。我感到本年是事跡為王的時期，你再怎樣炒概念，也需求事跡來支持，也需求很好的事跡來驗證。關於樓市來說，所謂的事跡就是你這個屋子的實際價值，你此刻有什麼樣的配套，有什麼樣的地鐵，有什麼樣的貿易，有什麼樣的黌舍，有什麼樣的公園，你的估值就是你的房價，假如你的房價曾經到20萬、30萬、40萬瞭，再往上也很難，可是假如你的房價很低，隻有5萬、6萬，房錢又比擬高，我感到本年會遭到這些熱錢的追捧。

我比擬看好焦點區域低估值的和風光產物。這是一個估值的輪動，是市場從一個錢很是多的市場，到一個年夜傢比擬沉著的市場停止的切換。由於這一點，我比擬看好焦點城區這些房價炒得不太高的，包含福田、龍華，我感到有些屋子仍是挺廉價的，沒有被熱炒，價錢不高，它的實際價值很高，棲身得很舒暢，我感到是無機會，尤其是剛需，你不要往追熱門。

我的不雅點是，將來十年我看好焦點區域的公寓這個新賽道。我確切不是做市場行銷，熟習我的伴侶也了解，我比來一兩年買瞭好幾套公寓，我一向在研討公寓的題目。

講講看好公寓的來由。

第一，小產權被禁後，公寓成為全村人獨一的盼望。

第二，本年是通脹年夜年，沒有人可以置身事外。這是王石本年發的一條weibo，可是他很快就刪瞭，由於影響太年夜瞭。他說的就是通脹的題目，印鈔太猖狂，全球一體化的時期，沒有局外人，你不立通脹，通脹會來找你。國際鐵礦石漲上天，國際房價、car 、零部件都在年夜漲。王石是很焦炙的，他從萬科卸任之後很少管房地產的工作，基礎上不談，可是此次他發瞭一個weibo，確切是工作比擬嚴重，國外放水是沒底線的。比來塑料、紙、鋼鐵、玻璃、芯片跌價都很是兇猛。在通脹的時期，你買不瞭小產權，買不瞭室第、商展、寫字樓，你能夠真的就隻能選公寓。

第三，公寓將來斷供，不限購類室第將成為汗青。Loft公寓是辦公類，不是類室第，還有一些是產業改的，它也是不克不及做類室第的，政策答應的合規的不限購的類室第今後都沒有瞭，隻要室第被限購之後，你就沒有買室第的名額和標準瞭，你就需求買不限購的產物，你的需求是越來越年夜的，所以這是越來越稀缺的。

第四，公寓能夠在兩到三年內賣光，越來越稀缺，而需求會越來越年夜。明天萬科和頌軒這裡還有公寓可以買，我們還專門做運動，我跑過去跟年夜傢剖析公寓的價值，過幾年之後就沒有公寓產物賣瞭，全部市場上的公寓所有的賣完瞭，那時辰你假如沒著名額，你就隻有往買寫字樓或許商展瞭。

依據華夏的統計，2015年到2020年，深圳公寓供給面積大要是577萬平米，假如不算新增供給，今朝公寓的存量大要是192萬平米，往年景交瞭70萬平米，按這個數據來算，基礎上不到3年，這些存量公寓就所有的賣完瞭，我們這是隻算存量公寓，能夠將來還會有零碎的一些公寓出來，因為曩昔早就批瞭，可是沒有進市的發布來，同時比來我們公寓的消化速率顯明加速，這半年公寓賣得很好，所以我揣度基礎上三年擺佈公寓就會賣得差未幾瞭。此刻中介、開闢商找著你，盼望你買公寓，三年今後不找你瞭，市道上沒有瞭，隻有M0改的那些宿舍，或許寫字樓、商展可以買。所以這個公寓越來越稀缺，可是需求又很是年夜，由於良多人被限購瞭。

第五，公寓通燃氣、可積分等表白，公寓在類室第化，當局盼望公寓類室第，來處理深圳人的住房題目。這是比來半年深圳獨一遭到政策利好的產物，其他的沉淀都是打壓的。

第六，越來越多的人，尤其是年青人接收公寓及其代表的生涯方法。本來老年人愛好住別墅，老一代富豪住在羅湖的別墅外面，此刻的年青人住在深圳灣、福田的年夜平層外面，年青人愛好住公寓，他不愛好曩昔那種生涯方法，不愛好曩昔那種產物。

所以我的判定，公寓會越來越熱，花費者不雅念在改變。

還有一點要闡明一下，有些人天天在群裡跟我抬杠，說公寓比不上室第，今朝確切是，可是題目是你買不瞭室第瞭，我不是說公寓必定比室第好，我是說公寓也是一個很好的工具，當你買不瞭室第的時辰，我感到公寓的機遇真的就來瞭。

這一點我反復在講，這是盼望在座的或許說是其他在網上看直播的伴侶可以或許熟悉到，公寓是年青人擠進都會焦點區的最低門檻。你假如想到深圳最焦點的福田、南山、前海、寶安、龍華的焦點區域棲身和生涯，享用深圳曩昔40年積聚的很是豐富的城市配套、黌舍、商場、公園，以及治安、周遭的狀況，你買公寓是最低的門檻。

室第很是貴，並且面積很年夜。公寓有30、40、50平米的，價錢廉價，面積小，所以你的門檻長短常低統寶生活家(A區)的，今後這個公寓賣完瞭，你就沒法有這個門檻瞭，那你就隻能住到近郊往，早上9點半下班，人傢是9點起來，下樓走幾步，或許幾兩站地鐵就下班瞭，你要6點半起來，坐兩個小時車，還要轉車。公寓是年青人擠進都會焦點區的最低門檻，我一向跟伴侶們講這一點，盼望年夜傢熟悉到。你要在焦點區買室第，你的門檻很是高，今後的面積越來越年夜，價錢越來越高。

此刻改良型很是受傷，你把屋子所有的賣失落也買不到好的室第，可是你買一個年夜面積的公寓，在你屋子周邊買一套公寓，你就可以完成改良，不需求名額。並且你可以給怙恃買，也可以給小孩買，給怙恃買，一碗湯的間隔，能夠你住這個小區，你在旁邊的小區買一套公寓，白日怙恃幫你帶小孩，早晨怙恃歸去住就行瞭，你能夠給怙恃買個60平的兩房，總價也不高，首付也不高，間隔又很是適合。給小孩買，他剛餐與加入任務，給他買個一房、兩房，讓他在辦公地址四周棲身，高低班也很便利，假如要回傢也很便利，這是一種改良型的選擇。我感到這一塊今後的需求會很年夜的，我身邊有良多伴侶是做如許的選擇。由於有時辰在焦點區就沒有室第供給，並且價錢很高。

（見PPT）這一點是我和小密圈的伴侶交通獲得的，我感到公寓是資產的容器，良多人一說買公寓就拿來跟室第比，看它的漲幅怎樣樣，可是你忘卻瞭，對良多有錢人來說，它是一個資產的容器，是一個資產設置裝備擺設的手腕，好比說做高科技、電商、金融、網紅的，他能夠曩昔一年賺瞭良多的錢，可是他這個錢是不連續的，他能夠本年賺得多，來歲就不賺瞭，怎樣樣把這個財富留上去，實在就買這些不限購的資產，可以把財富保存上去，他不是靠這個公寓賺良多錢，他隻是把這個錢給保留上去。由於假如要賺錢，比得上你炒比特幣嗎？比得上你做電商嗎？比得上你在網上做個網紅直播收年老、年夜姐們刷的禮品嗎？賺錢能夠仍是靠主業，公寓這些資產作為資產的一個容器是可以的。

這是我適才講的，公寓持久可以或許抵抗通脹、高房錢、低估值，合適年青人審美。

還有這一點是我前次講過的，我舉過幾個例子，國外的，包含噴鼻港的良多富豪，他留給他的子孫兒女的資產並不是一次性給他的，而是經由過程一些傢族的基金，每個月給他必定額度的零花錢，他這種設定一方面是避稅，另一方面是因為他的子孫兒女在年青的時辰並不克不及掌控那麼宏大的，幾十億、幾百億甚至上千億的資產，他隻能經由過程每個月給他一筆比擬富餘的現金，漸漸培育他的理財才能。實在在我們深圳有些村外面這種情形也存在，本來有些村平易近一會兒拿一年夜筆拆遷款，他能夠一會兒把持不瞭這麼多財富，他就吃喝票度花完瞭，往澳門玩幾回就沒瞭，可是假如給他一些商展，他能收房錢，村裡每年給他分紅，他相反能把這筆財富守上去。所以對我們小孩傳承的資產的配比，除瞭一些一次性的年夜額的資產之外，你要給他現金流，這個實在就是房錢，就是授人以漁。我感到公寓、商展、寫字樓都是這種比擬好的產物，年夜傢要懂得這一點，能夠到你四五十歲，開端想著為小孩做下一代資產設置裝備擺設的時辰，你會斟酌這個題目。

公寓的棲身屬性越來越強，我身邊有越來越多的伴侶開端愛好這種年夜平層公寓。我基礎上可以確定地說，深圳的豪宅公寓今後確定有空間的，大戶型公寓重要看生齒、路況、財產的密集度。豪宅重要靠景不雅、品德、地段，豪宅今後有很好的行情。

大戶型公寓的估值，這是貝殼的一個數據，深圳公寓房錢排前15的，基礎上房錢報答率在2%到2.5%的是很高的，排名前15的都是差未幾這個大久新營天廈程度。也就是說假如你在市道上看到一些中小面積的公寓的收益率能到2%以上，它就是一個比擬好的房錢型的中大戶型公寓。你可以測算一下，它的收益率能到達幾多，假如跨越2%，甚至到2.5%以上，它就是值得買的，由於它房錢收益率是比擬高的。當然，豪宅就不要看瞭，你不要跟我說往看華潤深圳灣瑞府、恒裕深圳灣的房錢，豪宅不看房錢。

公寓究竟能不克不及賺錢，這個例子我講過良多，這是科技園的小公寓，本來賣3萬3，對面的室第賣6萬，此刻賣八九萬。這個例子我講過良多遍，我就未幾說瞭。還有一個是京基濱河時期，在福田，也是生齒、財產、路況、貿易密集的。

比來在我伴侶圈有好幾個粉絲也在買公寓，這是往年一個北京的伴侶說要在深圳買一套5000萬首付的公寓。這個是恒裕深圳灣，18樓最初一套160平米的，2700萬。比來半年這些公寓的漲幅很年夜，這套公寓那時是2700萬，前兩天我伴侶圈的一個伴侶買瞭別的一套166平米的，花瞭3900萬。我想告知年夜傢，公寓也在漲。好的地段好的產物，好的公寓，好的Loft都是有價值的。

我明天就講這些，感謝年夜傢。

—項目解讀環節—

15：05

胡卓（深國際萬科和頌軒置業參謀）：

很是幸運為年夜傢講授我們的項目。關於深圳人來說，買屋子是一個繞不開的話題，對年夜傢而言，買室第確定是第一位的選擇。可是深圳是一個神奇的處所，深圳幾次呈現的日光盤、萬人搖等等，惹起瞭當局相干部分的器重，所以平抑市場的熱度成為勢在必行之舉。於是往年7月15日出臺的史上最嚴新8條，良多人的購房標準遭到瞭限制，底本是深戶就可以購置，此刻要深戶三年社保，以及離婚追溯三年，以及多套的購置首付年夜幅進步，打新成為良多人遠不成及的幻想。

二手房方面，本年2月也出臺瞭二手房成交價錢的參考系統，各年夜網站平臺均以二手成交價錢掛牌，基礎上是市場成交價的7到8折擺佈。在如許的情形下，業主是不成能廢棄本身的好處出售的，可是銀行都表現以當局的領導價為放貸的根據，這就直接形成瞭二手室第的首付門檻年夜幅進步，所以二手室第市場剎時冰封。

這時辰投資、改良以及一些自住的需求遭到瞭克制，可是深圳最不缺的就是錢，本錢是自然逐利的，它必定會尋覓新的熱土往發生它本身的價值。這時辰可以或許選擇的是什麼呢？當然就隻有不限購、不限貸的商務公寓瞭。

往年7月31號出臺瞭結束批復商務公寓用好富傳家地的政策，這意味著接上去一兩年深圳不會有新增商務公寓，隻能耗費庫存，商務公寓就會成為市場的稀缺品。

緊接著公寓呈現類室第化的趨向，早前國務院曾經發文稱，貿易項目是可以改成棲身性質，而且同步享用平易近水平易近電。緊接著本年3月深圳也發瞭通知佈告，合適相干的design以及規范的商務公寓是可以通燃氣的，這就是表白瞭當局的立場，商務公寓室第化，效能也在不竭地向室第接近，它的效能年夜年夜加大力度。

後面是它的供給面對斷供，緊接著它的效能又不竭地加大力度，如許一個供需差別之下，它的價值將會水漲船高。

投資公寓該怎樣選擇呢？三年夜法例：一看地段，二看配套，三看產物。

李嘉誠已經說過，房地產投資看地段地段仍是地段，所以我們投資要起首選擇焦點地段。我們的項目站位在梅林關隘，門口就是梅林關，達到深圳北站也隻有2公裡的間隔。在這個地位意味著我們是福田、北站雙核驅動。年夜傢都了解福田CBD的總範圍是大要750萬平米，是今朝深圳的經濟中間以及金融辦事的總部中間，全部龍華一開端就是依附著福田以及一條地鐵4號線帶動成長起來的，所以說福田就是龍華的曩昔以及此刻。緊接著我們還有一個北站CBD，它就將是龍華的將來。

北站商務CBD總計劃是950萬平米，僅次於前海，是全部深圳的第二年夜總部基地，這個總部基地能夠有些伴侶不太懂得，以為它還沒有足夠的影響力。可是北站CBD真的不容小視，它將來將會有大要60棟超高層商務辦公，以及20到30傢上市公司、總部企業，今朝曾經斷定進東方郡國大樓住的包含深圳高鐵總部、滴滴總部、美團科技總部等等，這些總部的進住到時辰將會讓這個區域成為高端人才湊集的處所。能夠年夜傢感到今朝北站CBD還無法與深圳的其它CBD比擬擬。可是我們細想一下，深圳的總部基地什麼時辰讓人掃興過？深圳北站憑什麼可以或許成為全部深圳六年夜總部基地之中獨一一個關外的CBD？有它的必定前提，就是由於它擁有南方站路況關鍵。北站路況關鍵給全部龍華帶來瞭什麼呢？人流、物流、資金流、技巧流、信息流，這些工具在經濟學傍邊屬於生孩子要素，一切的生孩子要素在此湊集，就必定會帶來全部區域註進源源不竭的血液和活氣，帶動全部區域的經濟起飛。

我們看一下國際的勝利案例，上海虹橋商務CBD，它就是國際首個將路況關鍵以及城市商務效能相聯合的很好的典范，今朝來說它依托瞭全部路況關鍵帶來的生孩子要素，湊集瞭約700傢企業在周麗池邊，此中良多就是區域以及全國的總部企業，他們經由過程在那邊建立總部，他們的高低遊輻射瞭全部長三角以及甚至到華東地域。所以CBD依附高鐵關鍵，它的影響力不只僅在於深圳，更在於全部粵港澳年夜灣區，甚至全部華南區域。這就是深圳北站存在的需要性以及它必定突起的緣由。將來跟著北站的突起，全部區域的價值，包含這裡的房價，必定會不竭地飆升。

講瞭地段今後我們也來看一下配套，假如配套不便利的話，必定是不克不及稱之為一個好的物業。我們站位在梅林關，假如看全部深圳輿圖都了解，全部龍華是屬於地輿上的中軸線，從我們的項目動身，15分鐘太子花博館NO2可以達到福田中間，20分鐘到羅湖中間，30分鐘達到南山中間。

我們都說地鐵一響，黃金萬兩，今朝離我們項目比來的地鐵站是4號線的白石龍地鐵站，間隔大要600米擺佈，一站深圳北，兩站進福田，還有5號線、6號線在項目周邊，還有我們項目計劃的21、22號地鐵線的交匯點橫嶺站，就在我們項目樓下，所以我們項目是實其實在的地鐵上蓋物業。

我們再看一下貿易配套，這裡有coco city、上河坊、紅山6979等等文明貿易中間，所以它的配套長短常完美、很是成熟的，不消等，此刻就曾經成熟。

假如是投資的話，必定是要有人群、要有租客，今朝我們周邊的財產以及辦公的企業，還有跟著之後北站CBD的逐步成熟，周邊將會有跨越百萬的人流，這些都是我們和頌軒V寓的租主人群。

看一下房錢情形，今朝我們項目周邊單房的房錢普通都到瞭4000到5000擺佈，離我們項目比擬近的Coco city，它的單房在4800到5300擺佈，兩房在6700擺佈，這是2012年的次新房，比及我們的項目交付之後，北站CBD逐步成熟，以及地鐵盈利慢慢兌現，我們這裡的房錢必定會下跌，趨向不成攔阻。

再了解一下狀況項目標產物。我們這個項目總建面是有75萬平米的，一二三期的室第曾經售謦，此刻在售的是公寓項目。我們項目自己樓下就是3萬平米的印力貿易。試問在一線城市打拼的一切的年青人，誰不愛好絢麗的生涯？我們這個3萬平米的集中式貿易湊集浩繁的一線brand，多姿多彩的都會生涯一站即享。

我們項目有很是多的資本可以選擇，由於它具有很是強的棲身屬性。我們項目有1.3萬平米的園林，以及包含泳池，還有兒童遊樂空間、中青年人的休閑交互空間，以及老年人的康養空間等等，這些就是組成您生涯品德的要素。所以說我們的公寓是實其實在可以或許獲得室第式體驗的公寓，很是的受接待，品德很是高。

我們的項目也有很是充分的泊車資本，假如您是高真個商務人群，您在選擇棲身的時辰，確定不會往一些老舊的城區以及泊車資本很是匱乏的小區，由於那樣的話，能夠您泊車要停到一公裡以外，罰單也長短常令人憂?的。我們的項目有很是充分的泊車資本，就能吸引高真個租客租住，晉陞您的項目房錢程度。

再看我們的交樓尺度，我們這裡都是選用瞭平裝交付，都是一線brand，包含智能門鎖、吸油煙機、電磁爐、洗碗機、中心空調、熱水器等等一應俱全。所以我們的裝修尺度很是高，簡直與室第裝修尺度沒有太年夜的差異，真的是誠意滿滿、匠心打造。

接上去看一下我們的物業，是深國際、萬科以及印力結合打造的深國萬印物業。有這麼一句話叫做“一輩子總要住一次萬科”，這句話實在並不單單是指萬科的物業打造得很好，它更是對萬科物業辦事的承認，假如你不住萬科，你能夠會認為一切的物業辦事、一切的社區都是一樣的，可是萬科將會給您判然不同的感觸感染。

我們項目本身自帶7.8萬平米的寫字樓，這是深國際作為本身留用的總部，7.8萬平米意味著什麼呢？假如我們以國際一流甲級寫字樓的辦公尺度，10平米每人的尺度來盤算，這裡將能包容7800名辦公人群。要了解國企的這些人群，他們實在並不缺錢，他們假如要租房住的話，首選必定是離我們比來的、品德最高的深國際萬科和頌軒V寓，所以項目本身就帶有7000多人的租主人群。

看一下我們的產物，這是今朝在售的產物，白色的是39平米的單間產物，綠色的是一房一廳產物，41平米，黃色的是56平方米的兩房產物，我們的項目公寓不限購、不限貸，在如許一個焦點地位，有如許一個品德，單價低、總價低，門檻很是低，性價比很是高。

了解一下狀況我們的客戶，我們的客戶組成五花八門，有自住的選擇，也有投資的客戶，這些客戶有一些是買給本身的後代的，有些是自力女性的自有資產，有一些是給怙恃的養老，甚至還有一些此外萬科項目標業主到我們現場來簽一個約，就在這裡怒刷13套。客戶五花八門，更主要的“我去楼上，让我们下午准备！”灵飞了鲁汉进了房间，打开衣柜鲁汉不是是告知年夜傢我們的客戶是什麼人，而是說客戶有千百種，他們配合的選擇是和頌軒V寓。為什麼年夜傢配合選擇這裡呢？由於和頌軒V寓有強盛的棲身屬性，也有很是宏大的投資價值，我們有當下的房錢，也有將來的貶香港半島大廈值空間，我們既有此刻，又有將來。所以綜合考量之下，深國際萬科和頌軒必定是您下一次置業的不貳之選。

—收場環節—

15：00

掌管人：尊重的列位引導、列位嘉賓、現場的媒體伴侶，以及新老業主伴侶們，年夜傢下戰書好！接待年夜傢離開“新周期新賽道深圳樓市下一個設置裝備擺設戰略”岑嶺論壇，我是本次論壇的掌管人，明天很是高興與年夜傢相聚在這個全球注視的科技城市，中國年夜灣區的深圳，很興奮與年夜傢配合見證本次嘉會，我謹代表主辦方對明天蒞臨現場的列位高朋伴侶的到來表現衷心感激和真摯的接待。

在本次論壇運動正式開端之前，給年夜傢盛大先容明天參加的份量級引導與嘉賓，他們分辨是：

深圳萬科營銷合股人——孫竹筠

深圳萬科商辦二區營銷總監——周亮

深圳世聯行深圳公司董事長——鐘靈

深圳華夏二級市場董事副總司理——張艾菲

深圳華夏二級市場工作一部總司理——范霞

深圳世聯行綜合工作五部總司理——潘彧

文傑淘樓、淘友薈開創人——陶文傑

深圳樓市如火如荼，市場幻化莫測，萬科brand8年榮回龍華，從萬科金域華府到深國際萬科和頌軒，以造城姿勢，推進龍華梅林關城市配套進級與城市效能完美。深國際萬科和頌軒總修建面積為75萬平方米，年夜城綜合體，創作發明瞭龍華區全新封面。接上去讓我們盛大的掌聲有請深國際萬科和頌軒的置業參謀為我們解讀項目標價值。